Vous venez d’acquérir un appartement au cœur de Toulouse, ou vous envisagez de mettre votre résidence principale en location courte durée pendant vos absences ? La plateforme Airbnb semble une évidence tant la demande est forte dans la Ville Rose. Mais avant de publier votre première annonce, il y a une question que chaque propriétaire doit se poser : suis-je en règle avec la réglementation de la location courte durée à Toulouse ? Numéro d’enregistrement obligatoire, limite des 120 jours, changement d’usage… Les obligations légales se sont considérablement renforcées ces dernières années. Dans cet article, nous faisons le tour complet de la législation en vigueur pour que vous puissiez louer sereinement — et légalement.
Pourquoi la réglementation de la location courte durée à Toulouse s’est-elle durcie ?
Toulouse ne fait pas exception à la tendance nationale. Comme Paris, Lyon ou Bordeaux, la capitale occitane a vu le nombre de logements proposés sur les plateformes de type Airbnb exploser au cours de la dernière décennie. Cette croissance, portée par une demande touristique et professionnelle soutenue — notamment liée à l’aéroport de Blagnac, au groupe Airbus et aux nombreux congrès scientifiques et aéronautiques qui s’y tiennent — a généré une tension croissante sur le marché du logement traditionnel.
Face à ce constat, les pouvoirs publics ont progressivement durci le cadre juridique applicable aux meublés de tourisme. La loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a donné aux communes les outils pour réguler ce marché. Depuis lors, Toulouse Métropole a mis en place plusieurs dispositifs que tout propriétaire doit maîtriser pour éviter des sanctions pouvant s’avérer très lourdes.
Le numéro d’enregistrement : une obligation incontournable à Toulouse
Depuis le 1er janvier 2020, tout propriétaire souhaitant louer son logement en meublé de tourisme à Toulouse doit obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie. Cette obligation s’applique à toutes les locations de courte durée, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, dès lors que le logement est proposé sur une plateforme numérique.
Comment obtenir son numéro d’enregistrement ?
La démarche est entièrement dématérialisée. Il suffit de se rendre sur le portail en ligne de la mairie de Toulouse et de remplir un formulaire de déclaration de meublé de tourisme. Ce formulaire vous demandera notamment :
- L’adresse précise du logement concerné
- Votre identité en tant que propriétaire ou mandataire
- La capacité d’accueil du logement (nombre de pièces, nombre de couchages)
- La durée envisagée de location (résidence principale ou secondaire)
Une fois la déclaration effectuée, vous recevez immédiatement un numéro d’enregistrement à treize chiffres. Ce numéro doit impérativement apparaître sur toutes vos annonces publiées en ligne, quelle que soit la plateforme utilisée. Airbnb et ses concurrents ont d’ailleurs l’obligation légale de suspendre les annonces ne comportant pas ce numéro.
Que risque-t-on en l’absence de numéro d’enregistrement ?
Les sanctions sont financièrement significatives. Un propriétaire qui loue sans numéro d’enregistrement s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros par infraction constatée. Les plateformes elles-mêmes peuvent être sanctionnées si elles maintiennent en ligne des annonces non conformes. Ne prenez pas ce risque : la démarche ne prend que quelques minutes et vous protège durablement.
La règle des 120 jours : tout ce que les propriétaires toulousains doivent savoir
C’est souvent la règle qui surprend le plus les nouveaux propriétaires : à Toulouse, comme dans toutes les communes de France, un logement constituant la résidence principale de son occupant ne peut être loué en meublé de tourisme plus de 120 nuits par année civile. Cette limite est fixée par l’article L.324-1-1 du Code du tourisme.
Résidence principale ou résidence secondaire : une distinction fondamentale
La distinction entre résidence principale et résidence secondaire est au cœur du dispositif. Votre résidence principale est le logement dans lequel vous vivez au moins huit mois par an. Si vous louez cet appartement — le vôtre, celui où vous dormez habituellement — pendant vos vacances ou vos déplacements professionnels, vous êtes soumis au plafond des 120 jours.
En revanche, si vous possédez un bien que vous n’habitez pas à titre principal — un investissement locatif, un logement hérité, un studio acheté pour le louer —, il s’agit d’une résidence secondaire. Dans ce cas, la limite des 120 jours ne s’applique pas en tant que telle, mais d’autres règles entrent en jeu, notamment le régime du changement d’usage, que nous détaillerons plus bas.
Comment les plateformes contrôlent-elles cette limite ?
Airbnb et les autres plateformes ont mis en place des compteurs automatiques de nuitées pour les résidences principales. Lorsque votre logement atteint 120 nuits réservées dans l’année civile, votre calendrier est automatiquement bloqué et aucune nouvelle réservation ne peut être acceptée jusqu’au 1er janvier suivant. Ce mécanisme est contraignant mais protège aussi le propriétaire d’un éventuel dépassement non intentionnel.
Pour les propriétaires qui souhaitent maximiser leur taux d’occupation sans être limités à 120 nuits, la solution est le changement d’usage — une procédure administrative plus lourde mais qui ouvre la voie à une exploitation professionnelle du logement tout au long de l’année.
Le changement d’usage : quand et pourquoi y recourir à Toulouse ?
Si vous souhaitez louer un logement en meublé de tourisme au-delà des 120 jours annuels et qu’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien destiné exclusivement à la location, vous devez obligatoirement obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie de Toulouse. Cette procédure transforme juridiquement votre bien d’un logement à usage d’habitation en un local à usage commercial (meublé de tourisme).
La règle de compensation à Toulouse
Toulouse applique, comme de nombreuses grandes villes françaises, un mécanisme dit de compensation. Pour obtenir l’autorisation de transformer un logement en meublé de tourisme, le propriétaire doit en contrepartie transformer un local commercial ou professionnel en logement d’habitation, d’une surface équivalente et idéalement dans le même arrondissement ou quartier.
Cette règle de compensation vise à préserver le stock de logements disponibles pour les habitants permanents. Elle est particulièrement stricte dans les quartiers les plus prisés de Toulouse : le secteur du Capitole, les Carmes, Saint-Cyprien ou encore les abords de Jean-Jaurès, où la pression sur le marché locatif est la plus forte.
Quelles sont les démarches concrètes ?
La demande de changement d’usage se fait auprès du service urbanisme de la mairie de Toulouse. Le dossier doit comprendre des informations détaillées sur le logement concerné et, le cas échéant, sur le local proposé en compensation. Les délais d’instruction peuvent varier, il est donc conseillé d’anticiper ces démarches bien en amont du lancement de votre activité. Une fois l’autorisation accordée, elle est attachée à la personne du propriétaire et non au bien lui-même : si vous vendez le logement, l’autorisation n’est pas transférable à l’acquéreur.
Ce que changent les nouvelles lois : la loi Le Meur en perspective
Le cadre réglementaire évolue régulièrement, et les propriétaires doivent rester informés. La loi du 19 novembre 2024, communément appelée loi Le Meur, a introduit plusieurs modifications importantes dont certaines sont progressivement entrées en vigueur :
- Le plafond de 120 jours pourra désormais être abaissé à 90 jours par délibération du conseil municipal dans les zones tendues. Toulouse n’a pas encore activé ce dispositif, mais la situation est à surveiller.
- Les règles fiscales applicables aux meublés de tourisme ont été modifiées, avec une réduction des abattements forfaitaires dans certains régimes, ce qui impacte la rentabilité brute de l’activité.
- Les obligations déclaratives ont été renforcées, notamment en matière de transmission de données aux collectivités.
- Les copropriétés ont désormais la possibilité d’interdire plus facilement la location courte durée dans leur règlement, une disposition à vérifier absolument avant de se lancer.
Dans ce contexte de durcissement progressif, s’entourer de professionnels qui suivent l’évolution réglementaire en temps réel devient un véritable avantage concurrentiel pour le propriétaire.
Comment Keycooning vous accompagne dans la conformité réglementaire à Toulouse
Gérer la conformité réglementaire de sa location courte durée demande du temps, de la vigilance et une connaissance précise du droit local. C’est exactement pour cette raison que de nombreux propriétaires toulousains choisissent de déléguer la gestion complète de leur bien à une conciergerie spécialisée.
Chez Keycooning, l’accompagnement réglementaire fait partie intégrante du service. Dès la prise en charge d’un nouveau logement, nos équipes vérifient le statut du bien (résidence principale ou secondaire), s’assurent que le numéro d’enregistrement est bien obtenu et affiché sur les annonces, et conseillent le propriétaire sur les démarches à entreprendre si un changement d’usage est nécessaire. Nous assurons également une veille active sur les évolutions législatives locales et nationales afin d’alerter nos clients en temps utile.
Au-delà de la conformité, Keycooning prend en charge l’intégralité de l’opérationnel : création et optimisation de l’annonce avec des photos professionnelles, gestion des voyageurs, tarification dynamique tenant compte des événements locaux (matchs du Stade Toulousain, salons aéronautiques, congrès au Palais des Congrès), ménage hôtelier, et accès autonome 24h/24 via serrure connectée TTLock — sans remise de clé physique. Le propriétaire n’a rien à gérer : il perçoit ses revenus, nous gérons le reste.
Questions fréquentes
Est-ce obligatoire d’avoir un numéro d’enregistrement pour louer sur Airbnb à Toulouse ?
Oui, depuis le 1er janvier 2020, tout meublé de tourisme à Toulouse doit être déclaré en mairie et afficher son numéro d’enregistrement sur les annonces. L’absence de ce numéro expose le propriétaire à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros, et la plateforme peut supprimer l’annonce non conforme.
Puis-je louer mon appartement toulousain plus de 120 jours par an sur Airbnb ?
Si votre logement est votre résidence principale, la loi plafonne la location à 120 nuits par année civile, et Airbnb bloque automatiquement le calendrier une fois ce seuil atteint. Si le logement est une résidence secondaire destinée exclusivement à la location, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie pour dépasser ce plafond légalement.
Qu’est-ce que le changement d’usage et suis-je concerné en tant que propriétaire à Toulouse ?
Le changement d’usage est une autorisation administrative qui transforme un logement en meublé de tourisme à titre permanent, permettant de louer sans limite de jours. Il est obligatoire pour toute résidence secondaire ou tout logement non occupé à titre principal que vous souhaitez exploiter en location courte durée. À Toulouse, une règle de compensation de surface s’applique dans la plupart des cas.
La réglementation Airbnb va-t-elle changer à Toulouse en 2025 ?
Le cadre légal évolue régulièrement : la loi Le Meur de novembre 2024 permet notamment aux communes de réduire le plafond de 120 à 90 jours et a modifié certains avantages fiscaux des meublés de tourisme. Toulouse n’a pas encore adopté toutes ces mesures, mais il est fortement conseillé de rester informé ou de vous entourer de professionnels qui assurent cette veille à votre place.
Conclusion : louez en toute sérénité avec un partenaire qui connaît les règles
La réglementation de la location courte durée à Toulouse est claire, mais elle est aussi dense et en constante évolution. Numéro d’enregistrement obligatoire, plafond des 120 jours pour les résidences principales, procédure de changement d’usage pour les secondaires, nouvelles dispositions issues de la loi Le Meur… Chaque propriétaire doit naviguer dans un environnement juridique qui ne pardonne pas l’approximation.
La bonne nouvelle, c’est que louer en toute conformité n’empêche pas de louer rentablement. Bien au contraire : un logement correctement déclaré, géré par des professionnels qui maîtrisent les règles locales, est un logement qui attire de meilleurs voyageurs, évite les litiges et génère des revenus stables sur le long terme. Si vous souhaitez être accompagné de A à Z — de la mise en conformité réglementaire à la gestion quotidienne de votre bien —, l’équipe de Keycooning est à votre disposition. Rendez-vous sur keycooning.fr pour nous présenter votre projet et obtenir une estimation personnalisée.
